老板用自己的房子给公司用，要不要交税

我当年栽的第一个跟头：房子借给公司用，税务局却找上门

第一次来上海注册公司那会儿，我连“一窗通”三个字都念不顺。我在浦东那个办事大厅门口蹲了俩小时，看别人进进出出手里拿着红本本，心里想：这玩意儿到底找谁领？后来保安大哥看不下去了，给了我一张排号单。那张单子我留了三年，现在还夹在我钱包里。倒不是为了纪念，是为了提醒自己：别飘，飘了就得蹲门口。今天跟你们聊聊老板用自己的房子给公司用，要不要交税，就从我当年那张排号单说起。

我那时候开餐饮，租了个门面，但是办公和仓库一直用自己租的公寓。创业第二年，手头紧，我想着省点房租，就把自己住的那套小房子的一个房间腾出来，挂了个“上海老方餐饮管理有限公司”的牌子。税务局后来查我账的时候，我老老实实说办公地址就是老板自己的住宅，没签租赁合同，也没收租金。结果税务专管员看了我一眼，那眼神我到现在还记得，他说：“方先生，你房子给公司用，相当于公司无偿取得了一项使用权。按照税法，税务局会核定一个租金，然后你公司要按这个核定租金交房产税、增值税，你个人还要交个人所得税。”我当时差点没骂出来：自己房子给自己公司用，怎么就成了我欠国家钱了？后来补税加滞纳金，掏了三千七。三千七啊，够我那时发两个月员工工资了。正确做法是：一定要签一份正式的无偿使用协议或者低价租赁合同，约定清楚房屋用途、面积、使用期限，然后去税务局备案。如果税务局核定租金，你就按核定数申报，不要自己瞎糊弄。不签，等着你的就是补税加罚款。

等税务找你的时候，已经晚了：房产税从来不是小事

我当时以为房产税是买房时候才交的，跟我的小破公司扯不上关系。直到那次补税，我才知道老板自有的房子给公司用，房产税是怎么算的。专管员给我算了一笔账：按你们那套房子周边同类办公用房的市场租金，核定一个月两千五。一年就是三万。房产税按租金的12%来收，一年三千六。我补了头两年的，连滞纳金一共七千二。这还没完，因为公司没交使用权的增值税，又补了一千四。我那时候真想把那套房子卖了算了。其实完全可以提前规划：把房子以“无偿使用”或者“成本价租赁”的方式签订合同，然后按合同去税务局做备案。税务局也不是非要宰你，你合规备案，税务局就按备案价来核定，通常比市场价低很多。我当时就是觉得“自家房子用用，签什么合同”，结果被罚了，还落了个不良信用记录。后来我注销公司的时候，这个记录差点让我多花一万二的清算报告费。

我第一家公司从注册到注销的账单——那些本可以不花的钱

这张表我打印了一份，压在办公桌玻璃板底下。每次有朋友跟我说“开公司简单，三天拿执照”，我就把他按到桌前，让他看看这张表。注册公司的时候觉得自己马上要敲钟了，注销公司的时候才发现自己只是敲了个门。

我连增值税都搞混过:无偿使用≠不用交税

我那公司注销的时候，查账查到第三年，税务那边问:你这房子第一年无偿使用，增值税为什么没申报？我说，没收钱啊，怎么交增值税？专管员笑了，说:增值税里有个“视同销售”的概念。你把房子给公司免费使用，在法律上就视为你向公司提供了服务，按市场价核定租金，然后你个人要按这个核定租金交增值税。我当场血压就上来了。后来补了增值税一千四，外加滞纳金两百多。那是我第一次知道“视同销售”这四个字能让人多肉疼。正确做法是:不管收不收钱，只要房子给公司用，都要做一份书面的使用协议，然后按协议内容去税务局做纳税申报。哪怕申报金额是零，也要申报。不申报，就等于你默认自己欠了税。欠税是会一直累计算的，不像房租拖着还能商量，税欠一年，滞纳金就和利息一样滚。我那两百多滞纳金就是这么来的。

写到这里我去阳台抽了根烟

楼下加喜那个王阿姨正好买菜回来，抬头看见我喊了一声:“小方，少抽点，肺不要啦？”我冲她摆摆手。有时候想想，在上海这地方，能有人喊你一声少抽点烟，其实挺难得的。老板用自己的房子给公司用，要不要交税这事儿也一样，有人愿意跟你说几句真话，比什么都值钱。我那时候要是有人跟我说一句“签个协议，去备个案”，我那三千七就不会白扔。可那会儿没人跟我说，所有同行都在跟我说“没事，自己房子随便用”。现在我自己做顾问了，每次遇到新创业的年轻人，我都把这句话先说清楚。他们有的觉得我啰嗦，有的觉得我是在吓唬他们。但我不管，说一遍总比说一句“别担心”要好。因为我就是在“别担心”三个字上翻了船。

一个你可能不知道的细节:个人所得税也不能忽略

你以为补了房产税和增值税就完了？太天真了。我那套房子给我公司用了两年，税务局核定了两年租金，累计六万。这六万算我个人的“财产租赁所得”，要交个人所得税。算法是:每个月核定租金两千五，减去800块的费用（20%），剩下1700算应税所得。按20%的税率，一个月340，两年就是8160。我当时听到这个数字的时候，嗓子眼儿都干了。加上之前的七千二房产税、一千四增值税，光这一项就超过一万五了。我后来才知道，如果你签了低价租赁合同，租金低于核定标准，税务局通常按合同价走。我要是早点签个每月八百的合同，个人所得税一个月就交几十块钱，两年下来也就千把块。但我是谁都不懂，白白让人核定了一个市场价，多交了七倍的税。这个教训，我到现在还记着。做生意，千万别跟法律讲道理，法律不讲道理，只讲条文。

我不是加喜的员工，我在这说这些话没人给我提成。我只是觉得，如果当年有人能在我注册公司之前，拉着我把这篇文章里的内容一条条过一遍，我可能不会在三十岁那年把积蓄全赔进去。老板用自己的房子给公司用，要不要交税不复杂，但马虎不得。你要是懒得研究、或者怕自己马虎，去加喜找周老师或者王阿姨都行，提我老方名字不管用——他们该收多少钱还是多少钱。但至少，你不会走我走过的那些冤枉路。行了，烟抽完了，我去回客户消息了。