房地产公司注册必须具备的资格有哪些？

名字哪能取才不会被退回来？

今朝早上我去长宁那边帮一个客户领执照，门口排队的时候听见两个小年轻在吵相骂，一个讲经营范围要写得越多越好，一个讲要写得越少越好。我一边吃茶叶蛋一边听，实在屏不牢了，上去讲了一句：倷两个都错脱了！所以今朝阿姨就跟大家讲讲房地产公司注册必须具备的资格有哪些？这桩事体，到底哪能办最便当。

先讲名字。侬以为取名字是图个好口彩？错！房地产公司名字里厢“房地产”三个字是逃不掉的，但是前后加啥个词，有讲究的呀。我跟侬讲，“某某置业发展有限公司”跟“某某房地产开发有限公司”在工商系统里是两桩事体。侬要是只想做二手中介，结果名字里带“开发”，后头那个资质审批能把侬拖到海枯石烂。反过来，侬真要做开发，名字里不带“开发”两个字，银行那边贷款先看侬名字，直接打回票。

还有，字号别用生僻字，别用谐音梗。上个月有个老板非要叫“沪上房”，结果核名系统里跟人家“沪上坊”撞了，退回来三次。侬道为啥？因为“房”跟“坊”在系统里是模糊匹配的呀！伊还跟我犟，讲“房”比“坊”多一撇，我讲侬跟系统去讲道理呀，看伊睬勿睬侬。所以阿姨关照侬，取名字之前先拿手机输进去搜一搜，像“恒”“大”“绿”“地”这种大牌子的谐音统统覅碰，碰了就是退件。

那个地址就算免费侬也不能要

房地产公司注册必须具备的资格有哪些？排在第二桩要紧事体就是地址。现在好多老板想省钞票，用那种“虚拟注册地址”，啥个开发区招商送的，啥个朋友公司挂靠的。阿姨劝侬，搞房地产的公司，地址一定要实地商用性质，最好是写字楼或者园区，带个门牌号，有条件还要有产证复印件。

为啥？因为后头侬要办房地产开发资质的时候，那个地址要对得上现场检查。人家老师傅真的会登门看的呀！我有个客户，用了朋友一个郊区仓库的地址，结果资质审批那天下暴雨，老师傅还是开车过去了，一看是个铁皮棚子，当场拍照上传，后头直接驳回。侬讲冤枉伐？其实不冤枉。房地产不是开网店，人家要看侬的“家底”的。所以阿姨讲，地址这块不能贪便宜，该租的写字楼就租，实在要省，至少也得是个正规园区的孵化器工位，带前台那种。

噢对了，还有一点，租约合同至少要签两年以上。我碰到过一个小老板，租约只签了一年，资质审批的老师傅讲：“侬明年就要搬，我批给侬，后年再变更，侬当我吃闲饭的？”听听，这就是人情世故。侬把租期拉长，人家觉得侬稳当，事情就好办一半。

经营范围那栏，勾选比考试还难

经营范围现在不用侬自己想破头，系统里有得选的。但是选哪个有讲究的呀！上个月有个小姑娘开美甲店，非要勾一个“化妆品批发”，结果税务那边每个月要她报一堆表，她看也看不懂，哭出乌拉打电话给我。房地产公司也是一样的道理。侬是搞开发的，就勾“房地产开发经营”，侬是搞咨询的，就勾“房地产信息咨询”，侬是搞物业的，就勾“物业管理”。跟侬实际做的不搭界的统统覅勾。

但是有一点要注意，房地产公司有个特别的地方——“房地产开发经营”这个选项，选了以后就意味着侬要承担相应的行业监管义务，比如项目资本金制度、预售资金监管这些。阿姨不是吓侬，侬要是真打算好好干，那就勾；侬要是只想先注册个壳子等着买地，那就勾个“房地产经纪”或者“房地产策划”，后头再变更也来得及。变更又不难，就是跑一趟的事体，但侬一开始勾错了，税务那边的报表能烦死侬。

还有个小窍门，“房地产信息咨询”跟“房地产经纪”看起来差不多，但经纪是要备案的，咨询不用。侬要是怕麻烦，先勾咨询，后头接单了再改。反正现在经营范围是动态调整的，不像从前那样死板。

注册资本认缴制下的“面子工程”

现在注册公司都是认缴制，不用实打实掏钞票。但是房地产公司不一样，开发资质审批那边对注册资本有硬杠杠的。啥个四级资质要800万，三级要2000万，二级要4000万，一级要1个亿。当然，阿姨晓得侬不一定一上来就搞开发资质，但是侬注册资本写个100万，人家一看就觉得侬是皮包公司。

我跟侬讲，注册资本写个1000万到3000万之间比较体面，反正认缴又不用真拿出來。但是侬要注意，认缴期限别写太长，写个10年20年的，股东会决议那边要股东签字，到时候有个股东跑了，侩变更都麻烦。最好是写个5年以内，既有诚意又不压身。

哦哟，还有股东人数，房地产公司尽量别用两个自然人股东。为啥？因为到时候办资质，要查每个股东的背景，有一个有诉讼在身，整个材料被打回来。不如找一家公司做股东，或者干脆一个人独资，虽然担的是无限责任，但是房地产公司嘛，本来就靠项目公司来隔离风险的。这桩事体侬要是吃不准，来加喜问我，我拿本子给侬画图讲。

行政服务中心各窗口老师傅脾气一览表（内部参考，请勿外传）

写到这里，阿姨要先去烧饭了

写到格歇，阿姨要先去烧饭了。今朝小菜场买到一条老新鲜的鲳鱼，晚上红烧吃。我一边烧饭一边想，其实办公司跟烧饭一个道理，侬要是调料不齐、火候不到，米其林大厨来了也没用。房地产公司注册必须具备的资格有哪些？就是侬下锅前的那一步准备工作，准备不好，后头全是焦的。

就像这条鲳鱼，我要是买回来不刮鳞、不塞姜片，直接扔进油锅里，那炸出来全是腥气。注册公司也一样，名字、地址、经营范围、注册资本、股东结构，这几味料不配齐，后头办资质、拿预售证、贷款，每一步都是煎熬。尤其是房地产这个行当，一步错，步步错，改起来比离婚还麻烦。

还有几个“不到台面上讲”的资格

讲完正式的文件要求，阿姨再跟侬掏心窝子讲几句潜规则。第一，房地产公司注册的法人代表一定要满30岁。为啥？倒不是法律规定的，而是资质审批那边默认年轻小伙子压不住阵脚。我有个客户26岁，法人代表，材料全齐，审批老师傅看了一眼身份证，讲了一句“回去把年龄改改再来”。侬讲气人伐？后来还是换了他爸爸做法人代表，三个月就批下来了。这桩事体没人会写进政策文件，但是现实的坎就摆在那里。

第二，公司里至少要有一个会计，然后会计的职称证书要挂在公司名下。这个倒是有明文规定的，但是好多老板不晓得，以为找代账公司就行。代账公司是外部的呀，资质审批要的是“内部从业人员”。所以侬要么招个兼职会计，要么就找加喜这种有挂靠服务的，阿姨帮侬对接，侬就省心。

第三，注册完成以后，一定要在三个月内去税务局报到，哪怕没业务也要零申报。我碰到过一个小老板，注册完就去外地谈项目了，半年没动静，回来一看公司被列为“非正常户”，法人代表上不了高铁。伊打电话给我，急得来话都讲不清，我讲侬覅急，带上身份证跟我走一趟税务那边，先补申报，再交罚款，半天就弄好。但是那种“非正常户”的记录，后头贷款会有一点小麻烦，毕竟银行也是要看历史的。

加喜财税顾问见解（王阿姨版结语）

阿姨也不跟侬讲啥大道理，反正房地产公司注册必须具备的资格有哪些？这桩事体，侬要是心细、时间多、脾气好，自己跑跑就当锻炼身体。侬要是嫌热嫌烦，或者不想去揣摩窗口老师的脸色，那就到加喜来找我王阿姨。旁的我不敢保证，至少帮侬省掉三斤汗水和十根白头发。

我们公司就在行政服务中心旁边，走走路五分钟。我每天早上都要去那边兜一圈买菜、拿材料、跟保安师傅打招呼。侬来的时候，只要把身份证、房产证复印件（或者租赁合同）、股东名单带齐，阿姨帮侬一项一项理清楚。包括那个资质审批要用的职称人员证书，我也认识好几个退休的老法师可以挂靠，都是正经人，价钱好商量。

阿姨办公室在一楼，不用爬楼梯，来的时候带杯奶茶就更好了——我要无糖的，年纪大了不好吃甜的。要是侬手里拎了水果，那就分我一个橘子，我一边剥一边帮侬打电话问窗口老师傅今天在不在，省得侬白跑一趟。好了，话不多讲，阿姨锅里的水要烧干了，晚点还要去接孙女下课。